编者按：置身百年未有的时代浪潮之下，企业和人的选择显得尤为重要。
2023年以来，中国经济迅速企稳和复苏，投资、消费、出口三驾马车在此间发挥着各自的作用，但深刻的改变已经渗透各行各业。
(相关资料图)
面对变化的世界，我们应以更高视野追求更高质量的发展；那些始终保持信心、居安思危和未雨绸缪的企业，他们的体系、模式与策略，成为当下和未来制胜的关键。
历经数十载传承与创新，博鳌房地产论坛系列活动一直紧跟全局形势，不断革新模式与架构。故此，观点新媒体全新策划和推出2023博鳌特别报道系列——“有心者胜”，通过企业研读与报道、深度采访与交流等，传递信心与希望，讲述企业和企业家的故事。
作为其中的“租赁篇”，我们以“房住不炒、租购并举”的宏观大方向为依托，通过面对面采访、深度研究等多元方式，观察正在加速向新发展模式过渡的行业与企业，探寻住房租赁领域机会之所在。
观点网 初见李金树，我们猜想这位金地商置财务负责人兼长租公寓业务负责人或许会是一名严肃的领导者。
但短短一个多小时的交谈，他那股热情、亲和与谦逊，完全颠覆了我们的想象。
李金树原就职于金地集团旗下私募股权投资平台——稳盛投资，2018年末才转战金地草莓社区。
在新的平台，与李金树一同搭档的是金地商置财务管理部总经理霍炳辉。
由两位财务出身的领导人掌舵金地草莓社区，不少市场人士认为这家企业的重心或将偏向资管运作，甚至直指保租房公募REITs。
但从首批申报REITs产品情况来看，要实现保租房公募REITs并非易事，资产证券化申请需要产权明确、资产优质，同时对企业的持有出租房源套数规模有一定要求。
这对刚刚成立八年的金地草莓社区而言，显然有一些挑战。
基于此，金地草莓社区调整发展战略，加快扩张步伐、调整业务结构、优化资产……在通向公募REITs的路上不断筑牢基础、修炼内动，以待厚积薄发。
采访过程中，李金树亦多次强调：“金地草莓社区今天一定是走在正确的路上，但是需要更努力，让我们在接下来的发展可以走得更快一点。”
生存空间
六月的鹏城，早已是热浪滚滚，午间一场猛雨让酷热了几日的城市有了短暂清凉，但雨后云薄，火辣辣的太阳依然猛烈。
如同中国住房租赁行业，经历了风口期、蛰伏期，如今又因保租房市场加速发展，重新进入热火朝天的状态。
与李金树的对话就安排在这个特殊时节。
据了解，金地草莓社区成立于2015年，翌年首个集中式长租公寓在深圳正式运营。
这一阶段也是中国住房租赁行业火热发展的时期，在政策红利以及门槛较低的情况下，各类主体企业，如开发商、投资方、第三方运营机构、房产中介等，纷纷涌入。
在李金树看来，那是一个野蛮生长、鱼龙混杂的时期。
一方面，行业盈利模式并未完全厘清，另一方面，不少运营商为了扩大规模采取“高进低出”模式，并未充分考虑现金流安全、商业模式可持续性，这也导致后来行业阵痛不断，暴雷声四起。
对比之下，初入租赁行业的金地，步伐并不算快。
“公司一直强调稳健的发展，所以没有看特别清楚之前不会盲目把这块业务一下做得很大，更多是一些探索和摸索。”
观点新媒体了解到，截至目前，金地草莓社区共有70余家运营门店，拓展房源1.9万间。
李金树认为，过去没有太冲动，看不清楚之前，没有一下子盲目的把规模做很大，包袱没有那么重，所以我们现在可以轻装上阵。当然，另一方面是现在管理规模压力比较大。
近两年，伴随着“租购并举”政策方针的落实，以及“十四五”以后中央与地方不断加大土地、税收、金融政策等方面的支持，行业发展思路更加明晰。
“尤其是公募REITs推出，租赁住房投资这个赛道就形成了资本闭环，特别是重资产项目的退出模型能够打通。”
行业渐明，企业的发展思路也愈发清晰。
“我们现在希望规模能够发展更快一些。”李金树告诉我们，这并非是简单喊口号。
据了解，前不久金地草莓社区签约闵房集团，计划就C65研发用地、住房租赁业务、R4租赁住房用地等方面开展合作；去年下半年，金地草莓社区拿下上海宝山区南大租赁住房项目。
在房地产行业普遍面临现金挑战、收紧投资的状况下，金地加大投入住房租赁行业。对此，李金树强调，对长租公寓未来的发展还是非常坚定的看好。
在他看来，一方面，“租售并举”是国家未来发展的大战略、大方向；另一方面，当前市场居住需求较大，且人们的消费观念出现改变，这就奠定了行业的发展空间。
为此，李金树还向我们列举了相关数据。
他提到，行业规模非常大，但机构化比例比较低，整体算下来不到5%。美国、德国机构化的比例在30%左右，日本可能更高，能够占到70%、80%。
“当这个比例从5%补充到10%、15%的时候，能够产生的容量很大，有足够的生存空间。”
轻重并举
“我们希望通过轻资产把规模做得更大一点，通过重资产把收益做得更好一点。”
除了找准时间扩张，2020年，金地草莓社区确立了轻重并举战略，从集团自持物业、大型商业中心项目、产业园区配套项目、独栋商办项目到城中村物业改造，实现多元物业类型及多重合作模式覆盖。
实际上，最早涉猎住房租赁业务时，金地草莓社区以“二房东”模式为主，即中资产的包租业务，这类业务上游租金刚性，下游租金溢价空间较小，租金上涨幅度可能难以获得市场支撑，面临长周期压力，风险敞口较大。
“这几年我们更多是转向了轻和重，即轻重并举。”
李金树解释称，金地草莓社区做重资产有先天优势，因为背靠金地集团，过往竞自持项目慢慢建成并投入运营，内生房源不断扩充，自持的量就会慢慢增长。
另一方面，公司也在寻找市场上的收并购机会，并投入R4保租房地块。
轻资产方面，金地草莓社区希望做成全链条委托管理，从地块开发代建到设计改造、运营服务，进行全链条输出。
“早期二房东业务占比达到70%、80%，目前这一业务比例在往下降，大概到50%左右，重资产项目应该能到30%，其他轻资产项目可能在20%。”李金树强调，未来金地草莓社区希望轻重资产的比例能够达到70%至80%，二房东业务比例能继续往下降。
除了规模扩张与资产结构调整，这家企业还在业务线方面有所侧重、在客源方面进行拓展。
调整之下，金地草莓社区发展路径不断明晰，逐步构建属于自己的护城河。基于此，在观点指数发布的住房租赁发展报告当中，金地草莓社区的排名不断提升。
不过，对于企业发展的成果，李金树始终保持谦逊：“目前离我自己的预期还是有差距，我们还有很长的路要求，但是必须加快脚步，打不了高分。”
在他眼中，金地草莓社区还能做得更好。
采访过程中，李金树还告诉我们，原就职于金地集团旗下房地产投资平台，2018年末才转战金地草莓社区。
对于这一次的跨界，李金树认为，这是一个挑战，也是一次很好的锻炼机会。
但对住房租赁行业而言，当前又何尝不是一个机遇与挑战并存的年代？
一方面，纳保与保租房公募REITs的试行，为企业提供了优质退出渠道，有效提升了住房租赁市场流动性；另一方面，保租房项目的账本如何计算？公募REITs之下，运营管理机构又将面临不同层面的挑战？
在李金树看来，纳保将为企业带来两个影响，一个是租金定价，要求按照周边同类项目的90%进行定价；二是要求租金涨幅不要超过5%。
不过，他属于乐观派，认为纳保是解决供应保租房项目一个很重要的来源，纳保后项目能够享受一定的税收政策、融资红利以及财政补贴，这对企业而言还是非常具备吸引力的。
不仅如此，伴随着保租房公募REITs落地，纳保成功也意味着企业能够获得上市“通行证”。
他提到，金地草莓社区也在积极准备长租公寓公募REITs的事情，目前主要往两个方向发力，其一，上海两个R4地块预计在2025年营业，2026年左右能开始做公募REITs；其二，此前竞自持的物业也在进行纳保工作，这条路会比用R4地块重资产项目要快。
“这两个方向都在努力，希望能够早一点有所突破。”
以下为观点新媒体对金地商置财务负责人兼长租公寓业务负责人李金树先生的采访实录：
观点新媒体：公司在项目获取方面有哪些途径？更加依赖于集团还是市场化拓展占比更高？
李金树：金地草莓社区在成立初期更多是以外拓为主，一方面是因为集团内部项目从拿地到开发到投入运营，需要一些时间，另一方面，拿地竞自持也是后面这几年才开始的，草莓成立初期是2015、2016年，那个时候自持项目相对来说少一些，
但2018、2019年以后，集团内部项目慢慢推出，包括金地商置竞自持拿的一些项目，包括一个商业改建的公寓以及产业配套公寓，自持项目比例慢慢提高，这块也是背靠地产企业的优势之一，内生房源会不停补充，达到规模的增长。
金地还是比较理性，我们都是围绕着地产相关行业来做，进入新行业时会做一些探索和摸索，不会一下把量做得很大，所以很多业务还是属于探索阶段。
观点新媒体：现在因保租房市场的加速发展，行业进入了一个新的阶段，对于过去几年的变化，您有什么样的感受和总结？
李金树：从2015年到2018、2019年，基本上属于行业野蛮生长阶段，鱼龙混杂。当时大家都看好这个赛道，觉得前景肯定很好，也很有激情和冲动。地产商、第三方运营公司，还有一些资本方也冲进来，整个行业显得一片朝气蓬勃。
但是这几年的发展也带来了一些问题，2019、2020年，一些第三方公司运营过程中出现了问题，包括租金贷等，所以国家后面开始进行了一定的规范。
2021年以来，国家一方面出了很多政策扶持这个行业，另外一方面也是规范行业发展，特别是“十四五”以后，国家在各个层面对长租公寓，准确说对保租房这个行业给予了一系列的支持，包括土地供给、税收、金融支持的政策。
尤其是公募REITs推出，租赁住房投资这个赛道就形成了资本闭环，特别是重资产项目退出模型能够打通，而且政策的支持力度确实是比较大的。
这一阶段属于新的发展，大家可能更理性，同时方向更明确。这个发展期我觉得含金量更高一点，大家更重视业务本身，而不是说盲目把规模做到多大。
我们一直在强调有质量的发展，没有质量的发展后面更多会带来一系列问题。
观点新媒体：在您看来，住房租赁行业的未来发展空间还有多大？
李金树：金地草莓社区一直坚持做这块业务，我们对长租公寓未来发展还是非常坚定的看好。有几个方面的原因：
第一，租售并举是一个国家战略，包括“十四五”期间提出，国家住房方针政策就是要多主体供给、多方式保障，租售并举，所以在整个顶层制度设计方面会得到很大的空间。同时会有一系列配套政策，这是一个大的方向。
第二，从行业本身来讲，万亿规模的存量在这里，市场空间还是足够大的。特别是像一二线城市租赁需求，供需矛盾还是比较突出。
第三，大家的消费理念在改变，以前大家都觉得一定要买房，现在觉得租房也挺好，消费理念改变对这个行业影响是比较大的。
最后，行业规模这么大，但是机构化比例是比较低的，整体算下来不到5%。美国、德国的机构化比例在30%左右，日本可能更高，能够占到70%、80%。中国这个比例如果能从5%补充到10%、15%，能够产生的容量很大，有足够的生存空间。
目前长租公寓这个行业还属于相对早期的阶段，未来发展空间会比较大。
观点新媒体：金地草莓社区能够占领多大的市场份额？对于未来规模增长方面有什么指引？
李金树：公司一直强调稳健发展，没有看特别清楚之前不会盲目把这块业务做得很大，更多是一些探索和摸索。
我们早期做的二房东业务控制得还好，没有为了规模把这块业务做得很大，因为这种业务模式带来的经营压力还是比较大的。
这几年我们更多转向了轻和重，即轻重并举。
重的方面更多是投重资产项目，一是本身就有很多重资产自持项目在经营；第二是我们也在看市场上收并购机会，或者是联合合作方收购；第三是我们这几年一直在投R4保租房用地。
金地草莓社区做重资产有先天优势，背靠金地集团，过往竞自持项目慢慢建成并投入运营，内生房源不断扩充，自持的量就会慢慢增长。
轻的部分，我们做全链条委托管理，从地块开发代建到设计改造、运营服务，全链条输出。轻的这块我们也在重点发力，而且取得了不同成效。
我们确实有规模上的压力，希望能够发展更快一些，但其实更强调的是要有质量的发展，才能够走得更远一些。
我们希望通过轻资产把规模做得更大一点，通过重资产把收益做得更好一点。
早期项目主要是以二房东业务为主，估计70%、80%都是，目前比例在下降，大概降到了50%左右，重资产项目应该能到30%，其他轻资产项目可能在20%。
未来我们希望轻重两个比例能够增加一些，到70%-80%，二房东业务比例稍微做一些控制。
观点新媒体：近两年无论是房地产企业旗下公寓品牌或是长租公寓企业，纷纷加入到纳保队伍当中，您如何看待当前“应纳尽纳”的现象？公司在纳保方面有什么计划？
李金树：纳保是政府解决保租房项目供应一个很重要的来源，纳保后能够享受一定的税收政策、融资红利以及财政补贴，这对企业而言非常具备吸引力。
但纳保将为企业带来两个影响，一个是租金定价，要求按照周边同类项目90%进行定价；二是要求租金涨幅不要超过5%。
事实上，现在每年租金涨幅也很难超过5%，周边完全同类可比的项目也没那么多，如果租金价格有一定竞争优势，对出租率还是有帮助的。
所以我们现在很多项目还是会考虑纳保。
观点新媒体：伴随着保租房REITs启航，行业多了退出路径，当前包括华润置地、招商蛇口等接连探索保租房公募REITs，金地草莓社区在这方面有什么打算？
李金树：REITs这个事情我们也做了很长时间的准备。当然，公募REITs对这个行业影响很大，因为让投资能够形成闭环。
长租公寓只能自持，但是公募REITs让你有一个退出空间，所以对这个行业是一个非常大的利好。而且从成熟国家经验来看，像美国的长租公寓REITs，不管是估值还是回报率都高于MALL、产业、商管这些行业，经营会更稳定。
而且从疫情期间的经营来看，出租率相对稳定，比其他持有性物业盈利性高一些，所以大家比较看好这个赛道。
我们也在积极准备长租公寓公募REITs，主要从两个方向发力：一是上海的两个R4地块，预计在2025年营业，2026年左右才能开始做公募REITs，时限有点久。
其二，此前竞自持的物业也在进行纳保工作，我们最近也在探讨这个方向。这方面有比较多的事情要做，包括政府各个部门的同意，项目公司的整理，还有独立性的改造，有比较长的路要走。
但是如果选择这条路，我们发行公募REITs时间会更快一点。
希望在公募REITs这个事情上可以走得更快一点，因为自持物业这条路会比R4重资产项目要快，这两个方向都在努力，希望能够早一点有所突破。
观点新媒体：如何评价公司这八年的表现？下一阶段应该朝着什么方向继续努力？
李金树：金地草莓社区这八年是挺不容易，行业起起伏伏，不少同行也付出了比较多的代价。
我们还是秉承着比较稳健的发展策略，过去没有太冲动，没有一下子把规模做起来，这种战略为现在的发展打下基础，包袱没有那么重，可以轻装上阵。当然，另一方面是现在规模压力比较大。
经过这么多年的探索，草莓社区积累了比较多的经验，包括管理体系、运营、产品、品牌及客户等方方面面，这个很重要。
发展了这么长时间，哪块业务有前景、哪块业务有投资回报也是比较清楚的，路会看得更清楚，再加上一定的口碑，所以我们其实具备了比较好的发展条件。
金地草莓社区今天一定是走在正确的路上，但是需要更努力，让我们在接下来的发展可以走得更快一点。
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